Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione e all’atto della riconsegna dell’immobile, ha l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all’inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto.
Questo è quanto stabilito dal Tribunale di Ivrea l’11 maggio 2016, con sentenza n. 378, che ripete la sentenza della Corte di Cassazione n. 2619 del 2014.
Di regola, infatti, quando finisce l’affitto e avviene la riconsegna delle chiavi al padrone di casa, le parti controllano da cima a fondo l’immobile per verificarne le condizioni e stabilire se questo viene restituito in buono stato o, comunque, nelle medesime condizioni in cui era stato affidato all’inizio dell’affitto.
E’ buona regola compilare anche un verbale in cui vengono comunemente indicate eventuali rotture, danni, la condizione dei muri o dell’eventuale arredo presente sin da prima nell’appartamento.
La legge parla chiaro (e la legge non ammette ignoranza!): all’inquilino spetta risarcire tutti i danni da lui provocati, salvo dimostri che non sono dipesi da lui o che sono conseguenza del normale uso quotidiano del bene.
Per quanto riguarda i deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile che comportano riparazioni di ordinaria amministrazione, essi spettano al conduttore che deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato. Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.
Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.
Invece, per quanto riguarda le grandi riparazioni (o di straordinaria amministrazione, come i guasti che interessano l’immobile o parte di esso e/o le alterazioni materiali o funzionali dello stesso come nel caso di danni agli infissi esterni dell’immobile, agli impianti interni alla struttura del fabbricato, al rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare), per tutta la durata del contratto, tali riparazioni sono a carico del locatore.
Se tali riparazioni non sono eseguite, il conduttore può agire in giudizio per ottenere l’adempimento e la condanna del locatore alla loro esecuzione oppure per ottenere il rimborso di quanto da lui sostenuto per spese di straordinaria amministrazione.
